Det er strengere utlånsregler til sekundærbolig særlig i Oslo. Eier du en bolig i dag og ønsker å kjøpe en sekundærbolig er det flere faktorer du bør vurdere før du tar en avgjørelse. I denne artikkelen skal vi se nærmere på forskjellen mellom primærbolig og sekundærbolig, og reglene ved kjøp av annen eiendom.
Hva er forskjellen på primærbolig og sekundærbolig?
Før vi går videre med reglene til primærbolig og sekundærbolig må vi ha en klar definisjon på hva som karakteriseres som primærbolig og sekundærbolig. Ifølge skatteetaten er primærbolig en bolig hvor eieren bruker boligen som sitt eget bosted. Primærbolig er den boligen du er folkeregistret bosatt, og du kan ikke ha mer en primærbolig. All annen bolig utover primærbolig betegnes til å være sekundærbolig. Normalt er en sekundærbolig en utleiebolig eller næringseiendom.
Hva er kravene til å kjøpe en sekundærbolig?
Det er særskilte krav knyttet til sekundærbolig. Har du en primærbolig og ønsker å kjøpe en bolig til er det ulike regler basert på hvor i landet du skal kjøpe bolig. Skal du kjøpe bolig i Oslo er kravet at belåningsgraden ikke kan overstige 60 prosent av boligens markedsverdi. Det vil si at du må ha 40 prosent egenkapital av det boligen koster. Grunnen til egenkapitalkravet er satt til 40 prosent i Oslo er fordi markedet er presset og boligprisene har steget de siste årene slik at det blir vanskelig for førstegangskjøpere å komme seg inn på boligmarkedet. Dersom du vil kjøpe utenfor Oslo er kravet det samme som primærbolig, nemlig 15 prosent av det boligen koster.
Les også: Boliglån uten egenkapital
Hvordan kan jeg kjøpe sekundærbolig?
Boliglånsforskriften fastsetter krav til bankenes utlånspraksis og det stilles følgende krav:
- Kundenes betjeningsevne, altså hvilken mulighet du har til å betjene et lån.
- Kundenes samlede gjeld i forhold til inntekt (gjeldsgrad). Regelen sier at du samlet gjeld ikke kan overstige 5 ganger inntekt.
- Lånets størrelse i forhold til boligens verdi (belåningsgrad). Lånet på boligen kan ikke overstige mer enn 85% av boligens markedsverdi.
Hva bør du tenke på når du skal kjøpe sekundærbolig?
All leieinntekt du får ved å leie ut sekundærbolig er skattepliktig. Det er kostnader i forbindelse ved utleie av bolig og disse kostnadene er fradragsberettiget. Det er altså nettoinntekten som er skattepliktig med 22 prosent, og som skal inn i skattemeldingen. Typiske eksempler på kostnader ved utleie bolig er:
- Felleskostnader
- Forsikring
- Eiendomsskatt
- Bruk av meglerfirma til å leie ut boligen
- Vedlikeholds kostnader
- Avskrivninger på møbler
Dersom du har en formue som overstiger 1.700 000 kroner må du betale formueskatt. Du betaler formueskatt på netto formue, altså formuen din etter all gjeld er fratrukket. Beregning av formuesskatt gjelder alle typer av eiendeler du har, og verdsettes til det eiendelen er verdt på det frie markedet. Formuesverdien er en prosentandel av verdien på boligen, og er satt til 25 prosent av primærboligens markedsverdi og 90 prosent for sekundærbolig.
Les mer om: Formuesverdien av annen bolig
Er det lønnsomt å investere i sekundærbolig?
Du bør legge til grunn vedlikeholdskostnader, renteøkning, boligprisutvikling før du investere i en sekundærbolig. I 2020 og 2021 så har det vært en kraftig økning i boligprisene men det er ingen garanti at boligprisen vil fortsette øke. Det er verdistigning på boligen som gir størst gevinst ved kjøp av en sekundærbolig. Videre er det alltid knyttet til risiko når du investere pengene dine og dermed er det viktig å tenke på om det er en risk du er villig til å ta. Det er risiko knyttet rentehevinger, dårlig utleiemarked og svak prisutvikling og bør du tenke på disse faktorene før du kjøper et utleieobjekt.
